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  • L’immeuble de rapport. L’immobilier entre gestion et spéculation : Lyon, 1860-1990 by Loïc Bonneval et François Robert
  • Danièle Voldman
Loïc Bonneval et François Robert. - L’immeuble de rapport. L’immobilier entre gestion et spéculation : Lyon, 1860-1990. Rennes, Presses universitaires de Rennes, 2013, 242 pages. Préface de Jean-Luc PINOL. « Histoire ».

Partant du constat que « l’immeuble de rapport devient la forme urbaine dominante en France au XIXe siècle et durant la première moitié du XXe » (p. 11), les auteurs livrent une étude minutieuse des rapports entre les propriétaires et les locataires de quelques immeubles lyonnais pendant un siècle et demi (1860-1990). Cette réflexion sur les mécanismes des marchés immobiliers s’appuie sur les archives d’une exceptionnelle longévité du cabinet d’un des plus anciens administrateurs de biens lyonnais (appelé régie), ouvert dans les années 1870 et toujours en activité aujourd’hui. Ainsi, à travers le suivi de la gestion d’un groupe d’immeubles construits avant 1900 (type de travaux effectués, niveau des loyers, perception et recours contre les impayés, évolution de la structure des appartements par réunion ou division, ventes et achats…), ils analysent l’ensemble des facteurs de rentabilité de l’investissement dans l’immobilier.

Une des grandes qualités de l’ouvrage est sa prudence dans l’interprétation des résultats et des conclusions avancées. Les auteurs ne manquent jamais de rappeler la spécificité de leur échantillon, tant par sa position en centre-ville que par l’aisance de ceux qui les possèdent et les mettent en régie. Les biais possibles pour l’ensemble des calculs proposés (début et durée des gérances, montant des fortunes des propriétaires et des loyers payés par les locataires, prix de l’immobilier, taux de rentabilité…) sont toujours évoqués, comme le fait qu’il s’agit de Lyon et non de l’ensemble de la région, voire du territoire. Cela ne les empêche pas d’affirmer que l’étude des immeubles de rapport lyonnais permet de nuancer les approches nationales et surtout parisiennes pour lesquelles les sources sont plus nombreuses. S’y ajoute le soin apporté à expliquer les méthodes employées à l’aide d’encadrés pour les questions techniques. [End Page 165]

Les auteurs reviennent à plusieurs reprises sur les trois apports de leur démarche longitudinale. Le premier concerne les modalités de mesure des indicateurs économiques. Le suivi au plus près d’un ensemble d’immeubles dont on connaît les caractéristiques et les évolutions confère une fiabilité aux indices calculés, y compris ceux portant sur des aspects peu connus, comme les loyers commerciaux. Cela permet de voir précisément comment les travaux d’entretien ont été sacrifiés par les propriétaires pour maintenir le revenu locatif, en période de crise économique ou de réglementation des loyers. Le deuxième concerne les mobilités résidentielles. Les régimes de protection des locataires accroissent notablement la durée d’occupation, avec une augmentation des sous-locations et de l’hébergement qui concernent un cinquième des logements après 1914. Le troisième apport touche à l’appréhension de la multiplicité des comportements économiques et patrimoniaux mis en œuvre par les propriétaires.

Ce travail est d’abord l’occasion de mieux connaître une profession qui a commencé à se structurer au début de la Troisième République, parallèlement à l’organisation syndicale des propriétaires immobiliers. Il montre la forte corrélation entre le type d’immeuble géré, décliné en quatre catégories, grands ou petits immeubles haussmanniens, grands ou petits immeubles anciens, et la sociologie des propriétaires. Si la plupart se recrutent dans la moyenne bourgeoisie lyonnaise – plutôt chefs d’entreprise, professions libérales, artisans et commerçants –, l’étude fine montre les phases d’ascension des rentiers, d’abord au détriment des petits propriétaires, essentiellement artisans et commerçants dans la première moitié du XIX...

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Additional Information

ISSN
1961-8646
Print ISSN
0027-2671
Pages
pp. 165-167
Launched on MUSE
2013-11-27
Open Access
No
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