Les agents immobiliers. Pour une sociologie des acteurs des marchés du logement by Loïc Bonneval (review)

Tiré d’une thèse de sociologie soutenue en 2008 et intitulée « Les agents immobiliers : place et rôle des intermédiaires sur le marché du logement dans l’agglomération lyonnaise (1990-2006) », le livre de Loïc Bonneval est une contribution à l’analyse des marchés immobiliers. Centré sur l’activité d’intermédiaires des agents immobiliers, il participe à une sociologie des acteurs du marché du logement et vise à approcher les mécanismes de marché de manière plus directe que les études consacrées au peuplement et aux adaptations des ménages. Au croisement de la sociologie urbaine et de la sociologie économique, l’auteur entend montrer comment les agents immobiliers « contribuent à rapprocher l’offre et la demande sur les marchés du logement » et souhaite « mettre en évidence les effets de ces ajustements sur le fonctionnement de ces marchés » (p. 6).

L’ouvrage se réfère aux transactions réalisées dans le parc collectif ancien entre 1990 et 2006. Il s’appuie sur un travail empirique mené principalement à Lyon et dans sa proche banlieue. Il mobilise une base exhaustive des agents immobiliers du département du Rhône, deux questionnaires (un en face-à-face auprès de 105 agents immobiliers de l’agglomération lyonnaise, un autre en ligne adressé à des agences de grandes villes françaises et ayant obtenu 268 réponses), trente-sept entretiens (dont vingt-six avec des agents immobiliers) et une brève période d’observation (quinze jours) dans une agence de Villeurbanne.

Dans la première partie, l’auteur expose des éléments d’information divers sur le métier d’agent immobilier, très peu exploré jusqu’ici par les sociologues. Il décrit d’abord le cadre institutionnel dans lequel le groupe s’insère. Il souligne ensuite plusieurs spécificités de la situation des intermédiaires sur le marché du logement français. Il note en particulier que le mandat simple (qui, à la différence du mandat exclusif, laisse au propriétaire le droit de vendre par lui-même son bien et de solliciter d’autres agences) est prédominant et que, par comparaison avec la Grande-Bretagne ou les États-Unis, une part relativement importante des ventes s’effectue sans l’intermédiaire d’un agent immobilier. Loïc Bonneval porte également son attention sur les transformations qu’a connues la profession (le développement de réseaux commerciaux, le changement de contexte juridique de la transaction immobilière, l’essor des nouvelles technologies, l’instauration de fichiers communs de mandats exclusifs entre agences) et souligne que la conjoncture haussière, qui a débuté à la fin des années 1990, s’est accompagnée d’une augmentation du nombre d’agences ainsi que d’un profond renouvellement de leur population. Tout en invitant à relativiser la différence entre les réseaux et les indépendants récemment installés, il montre que les agences immobilières relevant de générations différentes présentent des spécificités assez marquées et propose une typologie des agences.

La seconde partie de l’ouvrage est consacrée aux modes de constitution des clientèles. Elle décrit diverses manières d’obtenir et de promouvoir des mandats, ainsi que différents moyens utilisés par les agences pour se constituer une clientèle d’acquéreurs. L’auteur y analyse les processus de valorisation des biens par les agents immobiliers et les modes de présence des biens sur le marché. En empruntant à Maurice Halbwachs la définition du terme « technique », Loïc Bonneval introduit la notion de « techniques d’intermédiation » pour faire référence aux « prises que les agents immobiliers ont sur le déroulement de la relation commerciale » (p. 177). L’auteur précise que « ces prises renvoient à une série de facteurs : méthodes commerciales, choix de privil...